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<부동산 대폭락 시대가 온다> 출간 1년을 맞으며

다음 아고라
저는 지난해 9월 ‘부동산 대폭락 시대가 온다(이하 부대시)’를 내고 한국 부동산 거품이 본격으로 붕괴한다고 경고한 바 있습니다. 거의 1년 전이지요. 이 책은 그 때 경제 위기와 맞물려 큰 화제가 됐고, 책이 베스트셀러에 오르며 많은 이들에게 회자됐습니다. 아고리언 분들을 포함해 많은 분들 성원 덕분입니다.


<부대시> 출간 이후 6개월여 동안은 현상으로 수도권 집값이 급락하며 필자 경고는 보란 듯이 들어맞았습니다. 사실 책을 출간하고 제가 예상했던 것 이상으로 사태 진행이 빨라 개정판을 낼 엄두조차 내지 못할 정도였다. 하지만 2009년 3월경부터는 막대한 정부 부양책과 기준금리 인하며 조치로 부동산 가격 하락세가 멈췄습니다. 이후에는 부동산 투기 선동가 삐끼질과 언론 엉터리 왜곡 보도가 다시 기승을 부리면서 집값은 다시 일정하게 반등을 보이고 있습니다.

불과 5,6개월 만에 상황은 엄청나게 변화했습니다. 무지막지한 정부 부동산 부양책으로 부동산 폭락을 예고했던 수많은 버블 붕괴 압력이 단기로는 사라져 버렸습니다. 금리 인하와 대출 만기 연장, 경기 급락세 진정, 각종 대출 규제 풀기, 재건축 규제 풀기, 각종 부동산 세부담 낮추기, 분양권 전매 허용이며 각종 부동산 투기 조장책 시행, 미분양 물량 매입 부동산 버블 붕괴를 부르는 온갖 시장 압력을 정부가 모두 없애거나 낮추었습니다. 적어도 단기로는 말입니다. 정부가 부동산 버블을 떠받치려  직간접으로 들였거나 앞으로 들일 돈이 최소 300조~400조원에 이릅니다. 어떻게 보면 이 정도로 부동산 부양 총력전을 펼치고도 부동산이 이 정도밖에 반등 못하고 있다는 게 이미 부동산 시장 상황을 잘 보여준다고 생각합니다.

솔직히 고백컨대 정부가 동원할 수 있는 각종 직간접 정책수단이 이렇게까지 많을 줄은 저도 몰랐습니다. 그리고 도저히 정상 정부라면 채택할 수 없는 정책수단들을 이처럼 무지막지하게 동원할 줄도 몰랐습니다. 명백하게, 제대로 된 나라에서 건설업체 미분양 물량을 주공과 대한주택보증으로도 모자라 자산관리공사까지 나서서 무주택 서민 세금까지 포함된 예산으로 사주는 나라가 어디 있을까요?

이렇게 이야기하면 결과가 “네가 전망한 대로 안 맞아떨어지니 괜히 정부 탓, 상황 탓 하는 것 아니냐”고 말씀하시는 분들도 계실 겁니다. 실제로 이 게시판에도 그런 비슷한 댓글을 다신 경우를 봤습니다. 그런데 불과 몇 개월 안 되는 짧은 시간이지만 너무나 급변한 상황을 감안하지 않는다면 그것이야말로 교조주의이고, 융통성 없는 자세가 아닐까요? 그런데 이런 바뀐 상황을 충분히 고려해서 말하면 또 다른 쪽에서는 시류에 영합한다고 비난하지 않을까 걱정입니다.

영어에 ‘hindsight 20/20'이라는 표현이 있습니다. 우리말로 옮기면 ‘사후시력 2.0/2.0’쯤 될 것입니다. 사후에 결과를 안 상태에서는 과거 행위나 주장이 옳고 그름을 양쪽 눈 시력 2.0으로 사물을 보는 것처럼 뚜렷하게 보인다는 뜻으로 쓰는 표현입니다. 사후 결과를 알고 나서 과거 행위나 주장을 평가하기는 쉽습니다. 이 글을 읽고 계시는 분들 대부분은 지금 제 주장을 사후시력 2.0으로 평가하고 계십니다. 그렇게 보면 불과 1년 전 제가 했던 주장이 터무니없이 빗나간 것으로 느껴져 질타하실 수 있습니다. 그렇게 사후에 평가하기는 쉽습니다.

그런데 다시 1년 전 상황으로 돌아가도 저로서는 같은 주장을 되풀이할 수밖에 없습니다. 그 때 부동산 시장을 둘러싼 구조를 종합 분석한 결과로는 그런 주장을 할 수밖에 없습니다. 또한 제가 분석했던 그런 구조가 유지되는 한 아마도 부동산 가격은 폭락합니다. 하지만 정부 개입은 앞서 말한 대로 상상을 초월했습니다. 그리고 1년 전과는 부동산 시장 안팎 상황이 단기로는 여러 면에서 달라졌습니다. 그래서 지금 여러 분이 눈앞에서 목도하고 있는 현상이 벌어지고 있습니다. 물론 그 현상은 상당수 언론 선동보도로 매우 부풀려져있기는 합니다만, 집값이 다시 반등하고 있다는 것은 사실입니다.

이제 사후 2.0 시력으로 지금 기성 언론이나 부동산 투기 선동가에게 눈을 돌려봅시다. 이들 가운데 어느 누구 하나 2008년 말~2009년 초 부동산 가격 급락을 경고했던 사람이 있나요? 저는 정부가 이 정도까지 무지막지한 정책으로 질러댈지 예측하기 어려워서 그렇다고 치지만, 부동산 버블 붕괴를 초래하는 구조 상황이 뻔히 보이는데도 제대로 경고한 투기 선동가나 기성 언론이 어디 한 군데라도 제대로 있었나요? 심지어 2008년 중반까지도 상당수 부동산 투기 전문가라는 사람들은 “하반기에 집값이 다시 오른다”는 헛소리를 내놓고 있기도 합니다. 한 번 기사 검색해서 찾아보시기 바랍니다. 2007년 모두 펀드 열풍에 빠져 한국경제가 비상하는 듯한 분위기에 빠져 있을 때, 김광수소장님께서 “한국 경제가 1~2년 안에 큰 위기에 봉착할 수 있다”고 했을 때 모두 귓등으로 흘려들었죠. 그런데 실제로 어떤 일이 벌어졌나요? 소장님 말고 국내에서 어떤 이들이 한국경제가 이렇게 크나큰 위기에 봉착한다고 경고했던가요? 또한 미국 서브프라임론 사태를 소장님보다 먼저 예측하고 경고했던 전문가들은 미국에서도 손꼽을 정도입니다.

그렇다고 제가 단순히 안 좋은 신호만 골라내서 상황을 짚지도 않습니다. 저는 지금 부동산 가격 상승을 이끌고 있는 요인들도 모두 살피고 있습니다. 다만 저는 경제 근저에 있는 구조를 중심에 놓고 봅니다. 현상은 주가가 뛰거나 내릴 수도 있고, 부동산 가격이 오를 때도 있고 내릴 때도 있지만 그 동안에도 경제 근저에 놓인 구조는 큰 틀에서 변함이 없는 경우가 많습니다. 그 구조 궤적을 쫓기에 제 분석이 답답해 보이는 한편 겉으로 드러나는 현상이 제가 전망하는 방향과 단기로 달리 보일 수도 있습니다. 하지만 중장기, 구조 관점에서 보면 우리 연구소 진단은 지금까지 국내 다른 연구기관보다 상대로 아주 정확했다고 자부합니다.

부동산 문제도 마찬가지입니다. 제 생각은 지금도 <부대시>에서 크게 변하지 않았습니다. 지금 당장 집값이 뛰고 있는데, 무슨 소리냐고 하시는 분들도 계실 줄 압니다. 그런데 아까도 말씀드렸듯이 저는 부동산시장 근저에 깔린 구조를 보고 설명합니다. 단기로 집값이 반등하고 있고, 그것을 상당수 언론이 대폭 부풀려 집값이 곧 급등할 것처럼 많은 분들이 착각하고 계십니다. 이런 상황에서 초조해하고 불안해하시는 분들도 많다고 생각합니다. 하지만 저처럼 부동산시장 구조를 보고 있노라면 그런 걱정은 전혀 하지 않습니다. 다만 언론 선동보도로 다주택 투기자들 폭탄을 받아주는 사례가 늘어나는 것 같아 안타까울 뿐입니다.

그런데 현상만 살피는 사람들은 어떻습니까? 지난해 중반기까지 집값 하락을 전혀 경고하지 않던 수많은 부동산 정보업체 관계자들이 제 책이 나오고 나서 “향후 한동안은 부동산이 하락할 수밖에 없다”고 모두 제 입장을 어느 정도 쫓아왔습니다. 그러던 사람들이 이제는 다시 ‘하반기에도 집값이 오를 수가 높다’는 식으로 말합니다. 부동산 정보업체 사람들 전망은 늘 이런 식입니다. 일단 집값이 오르는 쪽에 강한 이해관계가 있어서 웬만하면 ‘오른다’고 합니다. 또 한편으로는 현상을 중심에 놓고 쫓기에 늘 현상에 추종합니다. 집값이 오르는 현상이 나타나면 앞으로도 그 현상이 지속된다고 생각해 계속 오른다고 하고, 지난해 말처럼 집값이 급락할 때는 앞으로도 한동안 급락한다고 판단합니다. 사실 공개로 전문가라고 행세하기에 가장 위험이 적은 판단이기도 합니다. 사실은 전망한다기보다는 현상 설명에 가깝고 업계에 있는 많은 사람들이 그렇게 주장하기에 틀린다고 해서 큰 부담도 안 됩니다. 사실 그들뿐만 아니라 많은 일반인들도 그렇게 생각합니다. 집값이 오르는 시기에는 계속 오른다고 생각하고, 집값이 좀 내리면 계속 내린다는 착각에 사로잡힙니다. 사람들 전망은 대체로 현상을 추종하고, 후행합니다.

<탐욕과 공포 게임>(지식노마드)이라는 책을 보면 이런 내용이 나옵니다. S증권 리서치센터가 삼성전자를 목표주가를 내릴 때는 가상 투자자가 주식을 사고, 목표주가를 올릴 때는 주식을 파는 ‘청개구리 투자’를 합니다. 그 결과 2년 동안 S증권이 권하는대로 투자하면 본전치기 수준이었지만, 청개구리 투자는 23% 수익을 봤다고 나옵니다. 이 책 저자는 이렇게 말하는군요. “전문가들 예상 방식은 주가를 예로 들자면, 최근까지 올랐으면 앞으로도 그러하리라 예상하고 내렸으면 앞으로도 약세를 보인다고 예상하는 추세추종 또는 모멘텀 올라타기”라고 말입니다. 지금 언론에서 나오는 보도나 소위 부동산 전문가라는 사람들 전망은 이해관계가 강하게 작용하는 탓도 있지만, 사실 눈앞 현상만 보고 추세를 추종합니다.

하지만 저는 부동산 시장 근저에 놓인 구조를 봅니다. 그 구조를 보면 한국 주택시장은 이제 끝물이라고 판단합니다. 그렇게 판단하는 근거는 상당 부분 이 게시판에 글로 남기기도 했으니 참고바랍니다. 다만 큰 틀에서 생각해보면 왜 끝물인지 대충 감 잡을 수 있습니다. 2000년대 부동산 버블은 2001~2003년 1차 폭등, 2005~2006년 2차 폭등을 거치고 서울 강남과 경기도 대부분 지역들은 사실 내리막길을 걷습니다. 더는 재미를 보기 힘들어진 투기 세력들은 2007년부터 서울 강북지역과 인천, 경기 외곽 지역으로 투기 대상을 옮겨갑니다. 그조차도 시들해지다가 2008년초 도노강과 뉴타운을 중심으로 마지막 불꽃을 태웁니다. 그러다 2008년 하반기 이후 급락세를 탔다가 올해 들어 반등세를 보이고 있습니다. 그런데 정부가 사력을 다한 부동산 부양 총력전에도 반등기 집값은 재건축 위주 집값 상승입니다. 물론 재건축 집값 상승에 영향 받아 점차 호가 위주 상승세를 나타내는 지역이 늘어가는 것 또한 사실입니다. 하지만 집값 상승 폭과 거래량, 매도-매수세 동향, 거래동향, 실거래가 추이들을 종합해보면 2006년 이후에는 집값 상승 움직임이 나타날 때마다 집값 상승 에너지가 갈수록 약해집니다. 언론 선동보도와 왜곡 과장 보도로 엄청난 집값 상승세가 일어나고 있는 것처럼 생각되지만 실제로는 상당한 괴리가 있습니다.

한 번 생각해보십시오. 지금 국민은행 가격지수 자료를 가지고 서울 강남지역 11개구 아파트 가격 그래프를 그려보면 이미 2006년 고점 수준에 육박하는 것으로 돼 있습니다. 그런데 국토부 실거래가를 보면 여전히 2006년 고점 대비 10~30% 가량 낮은 수준입니다. 수도권으로 범위를 넓히면 그 괴리는 훨씬 더 커집니다. 이런 현상은 부동산 중개업소들이 호가 거품을 억지로 유지하고 있지만, 이미 실제 거래가 기준으로는 계속 버블 붕괴가 되고 있다는 의미이기도 합니다. 물론 최근 들어 수도권에서 실거래가도 일정하게 반등하고 있습니다. 하지만 부동산 중개업소들 호가를 집계한 국민은행 가격지수나 사설 정보업체 가격지수와는 크게 다릅니다. 심지어 지방에는 국민은행 가격지수는 오른다고 나오는데 실거래가는 자꾸 떨어지고 있는 경우도 비일비재합니다. 현재와 같은 호가 거품은 절대 오래 유지할 수 없습니다.

이것도 한 번 생각해보십시오. 왜 집값이 오른다는데, 미분양물량은 쌓여 있고, 인천 청라 외에 전국에서 분양 성공하는 데가 한 군데도 없는지를. 언론에서는 매일 주택 공급이 줄어 2~3년 후 집값 뛴다는 얘기밖에 없는데 왜 2009년 하반기에 수도권에서 사상 최고 수준 입주 물량이 이어지고, 또한 사상 최고 수준인 20만호가 한꺼번에 대규모 분양에 나서는지를 말입니다. 제가 볼 때 수도권 외곽 지역까지는 이미 만성인 공급 과잉 상태에 접어들고 있습니다. 지금도 미분양이 넘치는데, 2009년 하반기 수도권에서 분양하는 20만호를 제대로 팔 수 있겠는지를 생각해보세요. 이것이 대규모 미분양으로 남게 되면 어떻게 될까요? 이것이 부실 건설업체 증가와 금융권 부실 채권 증가로 이어져 앞으로 한국경제에 만성인 위기를 가지고 올 수가 아주 높습니다.

아무리 언론사와 정부, 건설업체들이 합작해 서민들을 속이고 선동해봐야 이미 한국 부동산 버블은 지탱하기 어려운 한계점에 도달해 있습니다. 저는 한국 부동산 시장이 어떤 상황인지 속속들이 알고 있습니다. 솔직히 제가, 또는 우리 연구소에서 분석하는 내용들을 여러분들에게 모두 공개할 수 있다면 좋겠습니다. 하지만 그것은 기술로도 어렵고, 저희 연구소 사정 때문에 그럴 수 없는 부분도 있습니다. 다만, 그런 연구 결과물들을 농축해 최대한 쉬운 말로 풀어서 전달할 뿐입니다. 그런데 그렇게 하니 많은 분들이 그냥 여러 주장 중 하나 정도로 생각하는 것 같습니다. 대한민국에서 부동산 문제라면 우리 연구소처럼 올바른 방법론에 입각해 사심 없이 체계가 있는 조사와 분석을 하는 데는 거의 없습니다. 그렇게 조사 분석한 결과 부동산 버블은 더 이상 지탱할 수 없고, 오래지 않아 다시 고꾸라질 수밖에 없다고 주장합니다. 이를 두고 어떤 분들이 너무 확신에 차서 이야기한다고 하는데, 제가 단순히 ‘강한 믿음’이 있어서가 아니라, 명확한 사실(hard facts)을 날마다 보기에 그렇게 말씀드릴뿐입니다.
 
마지막으로 정말 제가 드리고 싶은 말씀은 이런 겁니다. 집값 빠지기를 기다리기보다 함께 집값이 빠지도록 하자고요. 저나 우리 연구소가 '집값 거품을 빼야 한다'고 주장하는 것은 죄송하지만 지금까지 집을 사지 못한 분들에게 저점에서 매수할 기회를 주기 위해서가  아닙니다. 제가 누누이 말씀드리지만, 부동산 버블 해소가 온갖 사회, 경제 병폐를 치료하고 나라를 정상으로 되돌리는 첫 걸음이자 가장 중요한 과제이기에 그렇습니다. 이 글을 읽는 분들 한 분 한 분이 언론 선동보도에 휘둘리지 않고, 부동산시장 실상을 제대로 이해하고 주위에 알린다면 부동산시장 현실 또한 많이 달라집니다.

한국에는 치열한 부동산 계급투쟁이 벌어지고 있습니다. 저소득층 주택소유 기회를 늘려준다는 뜻으로 시작한 미국 부동산 거품과 달리 한국 부동산 거품은 철저하게 건설업체들과 다주택자 투기꾼들 배를 불려주려는 것이었습니다. 2000년대 이후 주택보급률이 10% 이상 느는 동안 주택소유율이 2%밖에 늘지 않았는데 이는 무엇을 뜻합니까? 지은 주택 대부분이 돈 많은 사람들 다주택 투기용으로 줬다는 말입니다. 부동산 투기 붐 동안 희희낙락했던 다주택 투기자들과 건설업체들이 지금 잔뜩 물려 있습니다. 이 다주택 투기자들과 건설업체들이 부동산 시장에서 빠져나오지 못해 안달하고 있습니다.

때마침 이들 부동산 부자들을 철저히 옹호해주는 정권이 집권하고 있습니다. 그리고 건설사들과 기득권 언론들이 삼각 편대를 이루고 있습니다. 그들은 권력을 가졌고, 서민들을 후릴 수 있는 언론을 가지고 있습니다. 그들이 그동안 해쳐먹은 것도 모자라 막판 투기판을 억지로 만들어 ‘마지막 폭탄 돌리기’를 하고 있습니다. 그들에 비해 선량한 서민들은 겉보기에는 절대 약체인 것처럼 보입니다. 하지만 버블 붕괴 압력이라는 시장 힘이, 그리고 진실이 서민들 편입니다. 단기로는 정부 권력 힘 앞에 패하는 것 같지만 결국에는 버블 붕괴 압력이라는 시장 힘이 이깁니다. 그것이 자본주의 역사에서 우리가 배워온 바입니다.  

*제가 출간한 새 책 '위험한 경제학1-부동산의 비밀편'입니다. 2권 '서민경제의 미래'는 9월 20일경 출간될 예정입니다. 면구스럽지만 많은 분들께 성원을 부탁합니다.

by 누운돌 | 2009/09/03 20:04 | 트랙백 | 덧글(0)

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