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전세탈출 경보, 전세보증금 위험!!

'전세→월세' 갈아타기 확산 2010.03.09
다음 아고라
최근에 (2~3년새) 집산분들 전세끼고 대출끼고 매입하신 분들 미안하지만 논할 가치도 없습니다. 그 이야기는 벌써 오래전에 안드로메다로 떠난 "전설"이 되었구요. 최근에 신종 정신병자는 전세금 올려 달라는 말에 덜컥 올려주거나, 아예 이 기회에 전세금에 대출을 보태 매입으로 올라탈까 고민 중인 분들입니다.(올라 탄 분들은 이미 전설입니다. 따라서 정신병자에서 열외)

제가 설명을 좀 해 드릴께요. 우리나라 집부자 중산층은 2~3채 정도 가진 사람들입니다. 이 사람들이 어떻게 하고 있느냐. 아파트는 진작에 팔았고 단독주택은 자식들에게 물려 주었습니다. 아니면 세입자 내쫓고 (예-빌라나 소규모다층주택)자식들을 들어와 살도록 하고 있습니다.

지금 많은 분들이 미분양 하시는데 미분양이 문제가 아닙니다. 재개발이 더 문제입니다. 재개발단지에 투기꾼들중 "하급 피라미"들이 물려가 있는데 꼼짝달싹 못하는 상황입니다. 팔 수도 없고, 재개발을 하자니 분담금이 너무 들고, 설상가상으로 그 돈이 대출도 안되고(은행은 븅신이 아니므로), 구해서 한들 아파트 가격 폭락은 불을 보듯 훤하고,앞으론 그 폭락가격으로도 팔 수 없을 것이기 때문입니다.

지금 이 사람들 잠 못 자고 있습니다. 또한 재개발단지가 아닌 조만간 재개발 예정단지는 더욱 문제입니다. 아직 전세로 살고 있는 분들이 있는데 여기에 물린 "중급 피라미" 집주인들은 이미 대출 끝까지 땡겨 놓은 상황 입니다. 그리고 전세금 포함 이미 싹 다 빼돌려 놓은 상황 입니다.

이 중급피라미들에게 물리신 분들, 혹은 이 중급피라미들에게서 풀려나 다른 피라미들에게 옮겨가 물리신 분들 앞으로 전세금 다 떼이시게 될 것입니다. 등기열람, 확정일자 같은 것은 아무짝에 소용도 없습니다. 집값은 이미 대세폭락장이며 최소 10~20년은 가야 합니다. 지금 하락한 시세에서도 1/3~1/7 토막 정도가 더 나줘야 하는 것입니다.

"상급피라미"는 위에 말한 최소 2~3년 전에 재건축관련 물건을 이미 정리한 사람들입니다. 그리고 재개발과 관련이 적은 연립,단독에 살고 있죠. 여기 전세 사시는 분들은 비교적 안전한 편입니다. 그러나 안전하다는 말은 "사기성"이 없는 사람들이라는 뜻이지 돈이 넉넉한 사람들이라는 뜻이 아닙니다. 이 사람들도 부동산 대폭락장이 조만간 도래하면 방법이 없는 사람들이 대부분입니다. 그래서 양식있는 사람들 중 일부는 월세로 돌리고 있습니다. 전세는 자기들이 생각해도 말이 안된다는 것입니다.

진짜 땅부자는 다 외곽지역 토지로 가 있습니다. 지금 가고 있는 게 아니라 이미 종료입니다. 그리고 전원주택,원룸개발 등으로 돈을 벌고 있죠. 이거 아무나 못하는 것입니다. 다 줄이 있어야 하고 지역에 인맥이 있어야 합니다. 그거 없이 나도는 물건들은 모두 다 업자들 사기물건입니다.

예전에 90년대 초중반만 해도 아파트 가격이 5천만원이 안되었습니다. 땅있는 단독은 반가격이면(2~3천만원) 샀습니다. 이게 지금 3억~7억정도 나가고 있는 것입니다. 제가 생각하는 적정가격은 새아파트 기준 6600만원~1억5천만원 사이입니다. 주거환경이 안좋거나 낡은 아파트는 아무리 요지기준 미친가격이라도 절대 1억이 넘어선 안됩니다. 그 차액은 다 뭐냐. 부동산마피아들이 먹는 것입니다.

생각을 한번 해 보세요. 층수를 올리고 동간 간격을 줄이고 그렇게 용적율을 남발해서 10~20년 뒤에는 어쩔 것인지. 신도시 한번 개발하면 이익이 얼마가 떨어지는지 아십니까. 그게 전부 다 국가재정으로 가고 서민들에게 가야할 개발이익인데 우리나라에서는 수구 기득권이 다 나눠먹고 있는 중입니다. 이 차액의 갭만큼 조만간 경제가 주저앉게 될 것입니다.

전세 살지 마시고 월세 사시기 바랍니다. 지금 자기집 가지고 있는 분들 중 정상적인 사람들 다 몇백만원~몇천만원에 집산 사람들입니다. 그 이외에(제 기준으로는 2억 이상) 집 산 분들은 미안하지만 이미 "전설'입니다. 쪽박차게 될 것입니다. 그 이하에서 산 분들은 제자리 이하로 돌아가야 맞습니다. 경제적으로 크게 쪽박까진 안차도 집값 오른다는 개꿈은 쪽박 차겠죠.

"아파트는 환금성이 좋다"
"아파트는 계속 오른다"
"아파트는 좋은 주거형태이다"
"재개발하면 무조건 돈 번다"

다 깨졌습니다. 환금성이 좋다는 것은 업자들이 만들어 낸 사기극입니다. 계속 오른다는 것 역시도 사기입니다. 보유세가 정상이었다면 이런 일 자체가 벌어지지 않았을 것입니다. 아파트는 좋은 주거형태이다. 아닙니다. 원래 빈민들이 사는 곳입니다. 재개발하면 돈 번다. 이제 앞으로 층간 간격을 1mm, 층수를 500층으로 해도 분담금을 감당하지 못하게 될 것입니다.

여태까지는 재개발하면서 업자들이 용적률로 다닥다닥 고층으로 지어 고분양가로 울궈 먹었습니다. 앞으로는? 사업자금조달 자체가 불가능해 졌습니다. 이미 시중은행의 대출여력은 상실상태이기 때문입니다. 또한 저금리로도 가계 대출시장이 무너지기 일보직전이기 때문입니다. 이런 상황에서 고금리 도래가 임박하고 있습니다. 미분양아파트는 40만 채에 달합니다. 그런 상황에서 엄청난 자금을 대출받아 다닥다닥 더높이 사기질은 이미 불가능해진지 오래인 것입니다.

몇일 전에 부산 해운대에서 100층짜리 아파트를 30평기준 6억에 분양한다는 기사가 났더군요. 그런 아파트를 사는 인간은 당연히 "전설"이 될 것입니다. 아예 나무꼭대기나 전신주에 올라가 스카치테이프를 둘둘말고 자지 그러세요? 사람이 땅위에 떠서 살면 기가 산만해 지는 법입니다. 정신병에 걸린다는 이야기입니다. 또한 그 정도 용적율에 층수 부산 입지조건이라면 떡을 쳐도 1억5천 이하면 원래 족해야 합니다. 그러나 그렇게 사도 20~30년 뒤에는 어떻게 할 것입니까. 다 날리고 거지로 나가야 합니다. 그런데 그걸 뭐하러 삽니까.

제 주위에 친구가 하나 있는데 이미 자기가 살던 단독주택은 아파트 재개발에 들어가 오래전에 4억에 팔았습니다. 그 친구가 예전에 그 주택을 산 가격이 280만원입니다. 그리고 자식들도 오래전에 다 아파트(아주 예전에 재개발되어 입주로 물려준 아파트)팔게 하고 전세 살던 상황에서 ,자신이 임대 놓던 4층짜리 건물에 세입자 다 내보내고 모두 들어오게 했습니다. 물려준 것입니다. 이게 기본프레임인 것입니다.

여기서 벗어나서 대출끼고 집 산 사람들, 전세에서 자가로 올라타신 분들. 더욱이 2~5억씩 주고 집 산 분들 미안하지만 쪽박차게 될 것입니다. 전세로 입주해 있는 분들은 빨리 집어 던지는 게 낫습니다. 월세로 가세요. 월세부담이고 뭐고 간에 전세금 전액을 떼이는 일이 앞으로 비일비재하게 벌어지게 될 것입니다.

이미 주택시장은 아마게돈입니다. 우리나라 근로자 평균소득이 185만원, 저축률은 5%입니다. 그럼 수도권 5억짜리 집을 근로자가 사려면 몇 년을 모아야 할까요. 500년입니다. 그러나 이 상태로 집값이 오른다면 제가 전에 이야기했듯이 30년에 200배씩 오른다는 이야기가 됩니다. 따라서 영원불멸 집은 살수 없게 되는 것입니다. 말이 안되는 이야기입니다.

소득이 많아도 마찬가지입니다. 1년에 6천만원 벌어서 30%저축해도 1년에 1800만원입니다. 6억짜리 집을 가지고 있다라면 원래 보유세 3.0% 기준으로 한다면 그 저축을 모두 세금으로 내면 끝나는 금액입니다. 따라서 그 이외에 이자나 원금상환은 꿈도 못꿔야 맞는 것입니다. 그 보유세를 제대로 안걷기 때문에 나라가 출산율,실업률,사교육,의료보험 등 사회전반이 엉망인 것입니다. 미국의 보유세가 구매가 기준이라고 반박하시는 분들이 계신데 바로 그것이 주택가격상승의 억제수단입니다. 고가로 사고팔면 구매시가에 걸려 작살나기 때문에 부동산가격이 적정수준이상 오르지 못하는 것입니다.

원래는 우리나라 가구평균 소득이 250만원정도, 저축률 30%라고 할때 1년에 800만원씩 저축 한다면 3~6년정도 모으면 집을 살 수 있어야 정상입니다. 2400~4800만원이 정상이라는 이야기입니다. 그러나 가계소득 평균이 250만원이 아닙니다. 중간값은 훨씬 낮습니다. 빈부격차가 극심하기 때문입니다. 저축률은 1/6도 안됩니다. 그렇게 저축 못하는 이유가 바로 이 코미디같은 주택버블에 발이 묶여 허덕이면서 빨리기 때문입니다.

누구에게. 은행마피아. 부동산마피아들에게 말입니다. 가구소득 250만원, 저축률 30%, 10년동안 8천만원 모아서 집 살 수 있어야 합니다. 아니면 근로자 임금이 더 올라가던가, 집값이 떨어지던가 해야 합니다. 개중에 나는 연봉이 6천, 아내도 4천 해서 합이 1억. 뭐 이런 말씀을 하시는 분들이 계신데 우리나라처럼 근로환경 빈부격차가 심한 나라에서는 평균가구소득에서 30%를 초과하는 부분은 50~70%정도를 세금으로 환수해야 제대로된 복지할 수 있습니다.

급여가 많다는 것. 한국에서 자랑 아닙니다. 칼 맞아야 할 이야기입니다. 배우자도 급여가 많다라는 것 역시 마찬가지 입니다. 옛날에 집 100~300씩 주고 산 사람들. 2~3천만원 주고 산 사람들 중 양식있는 사람들은 모두 집값이 미쳤다고 말합니다. 이런 사람들이 집없는 사람들 보고 희희낙락하는 것 역시 칼 맞아야 할 이야기입니다. 이런 사람들이 세금 안내기 때문에 집값이 안잡히고, 이들보다 훨씬 돈이 많으면서 정당한 수준으로 세금 안내는 사람들이 그대로 무사히 존재할 수가 있는 것입니다.

저도 집값이 1억을 넘어서면서부터 주택에서 관심 껐습니다. 시세를 보지조차 않았습니다. 살 생각이 없었기 때문입니다. 다른 사람들은 더 더욱 그랬어야 합니다. 따라서 90년대 후반 이후 집 산 분들은 사실상 거의가 투기꾼이라고 봐야 합니다. 집을 팔아 시세차익을 본 분들도 마찬가지입니다. 토지 건물 주택을 대규모로 가지고 있는 투기꾼들은 말할 나위가 없습니다. 집값 떨어지면 은행 망한다, 그럼 나라 무너진다. 집값 떨어지면 건설 망한다. 그럼 뭘로 성장할래라고 협박하는 연계불사, 대마불사 마피아들. 땅이 좁아 한국은 다른 나라와 틀리다. 한국은 부자들이 땅, 집을 다 가지고 있고 그들이 대출을 다 껴안고 있어서 부실우려가 적다라는 복잡불사 주장도 사기입니다. 이제 더 이상 집 살 사람 자체가 없습니다. 중산층이라 불리우는 사람들은 다 샀기 때문입니다. 이제는 못사는 사람 안사는 사람 뿐입니다.

그런 사람들에게 전세금까지 떼이는 일이 없기를 바랍니다. 전세에서 월세로 전환하면 그 사람들이 더 좋아하지 않을까요. 전세금을 돌려 줄 길 자체가 없습니다. 이미 다 연계되어 묶여있거나 유동화의 길이 막혀있기 때문입니다. 어떻게든 구해서, 월세를 어떻게든 최대한 올려서 그 둘로 위기를 극복해 낼 수 있지 않을까. 천만의 말입니다. 전세금은 이미 빼돌려졌고 은행 입장에서 더 이상의 대출은 힘든 상황입니다. 유일한 방법은 최근 십몇년 새 이익을 본 은행, 건설, 땅투기꾼의 이익을 1원도 남김없이 환수하는 것 뿐입니다. 그래야 죄없는 서민들이 손해 본 금액의 1/10을 보상할까 말까입니다.

그러나 그것은 꿈같은 이야기입니다. 따라서 사지도 말 것이며, 전세를 살지도 않는 것이 최선의 길일 것입니다. 마지막으로 폴볼커 전 FRB의장의 행보를 주목하시기 바랍니다. 지금 전세계에 유동성이 넘치면서 부족한 이유는 부동산시장에 유동성이 쳐박혀 썪어 들어가고 있기 때문입니다. 미국,서유럽 등은 이 쳐박힌 쓰레기들을 꺼내서 물로 닦거나, 버리거나, 버린 부분을 새로운 유동성으로 대체 해 내고 있습니다.

이게 끝나면 유동성 입구를 막아버릴것입니다.(고금리) 그리고 수신정상화에 나서게 될 것입니다. 지금 그 전에 대형금융기관들을 정비하고 있는 중입니다. (거대 금융사 규제안) 이게 어떻게 결판나던 간에 고금리는 반드시 옵니다. 금융규제안 은 금융기관들이 반대할지 몰라도, 수신정상화는 모두가 필요동감하는 바이기 때문입니다. 그럼 수신이 막장타고 부동산버블에 올인 해 있는 중국 한국은 반드시 무너집니다.

국내수신뿐 만 아니라 국제유동성까지 끌어들여 남김없이 가계대출, 부동산시장에 올인하고 있기 때문입니다. 이런 상황에서는 원금을 지키고(현금보유-주택매각) 그 원금을 외화로 보유하는 것이 가장 현명한 선택일 것입니다. 미국 부실정리 다음은 세계경제 정상화가 아니라 폭풍적 긴축입니다. 따라서 한국 중국 정책담당자들이 최근 2~3년을 부채를 일으켜 버틴 것은 향후 최악의 정책실책으로 기록되게 될 것입니다. 이명박이 자기 임기가 끝나는 해부터 적자재정을 까도록 재무계획을 세워 놓았더군요.

정말 나쁜 인간이 아닐 수 없습니다. 밥 다 쳐먹고, 밥통 다 팔아쳐 먹고, 그 다음에 오는 놈은 허리띠 졸라매며 지내라는 것입니다. 이 때문에 오죽하면 박근혜 계에서는 차라리 그깟 뒤치닥거리 대통령 자리 민주당에 던져주고 우리는 국회, 지자제나 장악하자라는 탄식까지 나오고 있다고 합니다.

위기는 앞으로 다가올 선거에서 이명박정부가 크게 지면서부터 시작해 다음 정권 초까지 크게 이어지게 될 것입니다. 그리고 그 상태로 십 수년을 더 갈 공산이 큽니다. 오바마는 이미 재선에 미련을 버렸습니다. 폴볼커의 긴축안을 선택하면 돌아가는 수고로움은 덜 수 있지만 단기적으로는 불황을 각오해야 합니다. 그러나 중장기적으로는 미국의 딜레마(트리핀의 딜레마)를 깰 수 있는 기반을 마련할 수 있게 될 것입니다. 중국 한국의 부동산 버블만 무너뜨리고 나면 금밭이 열리기 때문입니다.

아주 길게 보고 자산운용에 임하시길 바랍니다. 수익률보다 안정성 유동성에 초점을 맞추시기 바랍니다. 부동산 원화 위안화보다는 안전한 외환보유 쪽으로 초점을 맞추시기 바랍니다. 그리고 전세 위험합니다. 확인도 필요 없습니다. 무조건 탈출하시기 바랍니다. 올려 달라는 집주인에게서는 더 더욱 빨리 벗어나고 가만있는 집주인에게서도 빨리 벗어 나시기 바랍니다. 한국은 어떠한 경우에도 부동산 버블붕괴를 절대로 피할 수 없습니다.

전세 위험합니다.

by 누운돌 | 2010/03/05 19:38 | 트랙백 | 덧글(0)

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